買房被廣泛視為人生中最重要的財務里程碑之一。對許多準屋主來說，找到完美的房產往往意味著要忽略表面的瑕疵，並想像這棟房子未來的樣貌。「老屋」或需要翻修的房子具有極大的吸引力，因為它們的開價通常較低，並提供了令人興奮的機會，讓您完全依照自己的品味設計居住空間。然而，裝潢需要資金。全新的廚房、翻新的衛浴或閣樓改建可能需要花費數十萬甚至上百萬元。這引出了一個買家非常常見且實際的問題：在買房的當下，你可以多借一點房貸來支付裝潢費用嗎？
簡短且明確的答案（正如金融機構和房貸經紀人通常建議的）是：一般來說，您無法在購買當下，透過標準的住宅房貸多借資金來支付裝潢費用。雖然從第一天起將房價和裝潢成本綑綁成一筆整齊的每月還款看似非常合理，但標準的房貸放款標準嚴格禁止這種做法。
基於業界標準，主要有三個原因說明為何在購買時不允許這樣做：
首要原因是嚴格的貸款上限。當您申請房貸時，銀行會計算您的貸款成數（LTV），即您的貸款金額佔房屋價值的百分比。關鍵在於，您的頭期款加上房貸總額，絕對不能超過「成交價」或「房屋鑑價」，兩者取其低。
舉例來說，如果您同意以 20 萬英鎊買下一棟房子，且銀行的鑑價人員確認其價值為 20 萬英鎊，那麼這筆交易的最大總價值就是 20 萬英鎊。如果您有 2 萬英鎊的頭期款，您需要 18 萬英鎊的房貸（貸款九成 / 90% LTV）。您不能向銀行要求 20 萬英鎊的房貸，因為那會讓總資金變成 22 萬英鎊，超過了房屋的價值。銀行需要該房產作為貸款的擔保品。如果您在第一天就違約，銀行需要確保他們可以法拍這棟房子並拿回他們的錢。他們放款的金額不能超過作為擔保的資產目前的實際價值。
一個常見的誤解是，銀行會根據房屋裝潢完成後的價值來放款。然而，銀行是嚴格根據房屋「現在」的價值來核貸，而不是它整修後的價值。
銀行基本上是規避風險的機構。他們不想承擔您裝潢專案的「執行風險」。如果您做到一半沒錢了怎麼辦？如果承包商施工品質低劣並損壞了房屋怎麼辦？因為這些未知變數，標準的房貸銀行拒絕將「假設性的未來價值」納入考量。他們只針對交屋當天的房屋現況放款，這意味著沒有額外的現金可以釋出供建築工程使用。
因為房貸本身無法延伸涵蓋裝潢成本，買家面臨著替代方案的需求。在買房時，您通常需要額外的現金存款或個人信貸來支付裝潢費用。如果您為了湊齊最低頭期款已經榨乾了每一分錢，您可能必須將任何重大的房屋修繕延後，直到您能再次累積存款。或者，您可能必須依賴無擔保貸款（信貸），這伴隨著其自身的財務影響，必須與新房貸一起謹慎管理。
雖然您無法在買房當天將裝潢成本計入房貸，但這並不意味著您的裝潢夢想永遠破滅。一旦您實際擁有該房產並經過一段時間，規則就會發生顯著變化。
透過房貸籌措裝潢資金最常見的途徑發生在交屋之後。一旦您擁有該房產並繳交房貸一段時間（通常至少 6 個月），您就可以申請增貸（further advance）或轉貸（remortgage）來套現。
這 6 個月的期限在房貸業界是標準規定。在此期間之後，您可以向原貸款銀行申請增貸。增貸本質上是在您原有房貸之外，向同一家銀行申請第二筆較小的房貸。
或者，您可以轉貸給一家全新的銀行。此時房屋的價值可能因為市場條件而自然增長，或者您可能做了一些初期的表面裝潢而提高了鑑價。如果您的房屋現在價值更高，您的貸款成數（LTV）就會下降，這意味著您已經累積了房屋淨值。然後您可以透過轉貸將這些淨值化為一筆現金，用於支付大型改建專案。
值得注意的是，雖然有違「標準住宅房貸」的常規，但確實存在一些特殊的貸款產品。例如美國的 FHA 203k 貸款，或英國特定的短期過渡性貸款。
然而，這些特殊產品通常伴隨著高得多的利率、大量的文書工作，並要求提供詳細的工程進度表和分階段撥款。對於只想換個新衛浴的一般買家來說，通常過於複雜且昂貴。
如果您決心在搬入後不久就進行裝潢，您需要一個切合實際的資金策略。最佳方法很大程度上取決於兩個關鍵因素：您預期的裝潢成本，以及您存了多少頭期款。
最安全、最直接的方法是使用現金。如果您有一大筆存款，您可以選擇支付稍低一點的頭期款（前提是您仍符合銀行的成數要求），並保留一部分現金專門用於裝潢。這能為您提供立即、無債務的流動資金。
如果您的存款已被耗盡，個人信貸是一個常見的替代方案。然而，個人信貸的利率幾乎總是高於房貸利率，且還款期限較短，導致每月還款額較高。最重要的是，在房貸申請期間申請信貸會嚴重影響您的負擔能力評估。建議等到交屋後再申請。
對於較小型的裝潢或購買建材，信用卡可能很有用，特別是如果您能獲得分期零利率的優惠。但未能及時結清餘額將會產生高額利息。
如果您被鎖定在固定利率房貸中且提前還款有違約金，二胎房貸可能是一個選項。它是以房屋淨值作為擔保的獨立貸款，允許您借入大筆資金而不影響主要房貸方案。
在決定購買需要動工的房產之前，您必須誠實評估：您預期裝潢花費多少？存了多少頭期款？買家低估裝潢成本是非常常見的。如果您存的頭期款只剛好夠辦理房貸，您必須接受這棟房子在最初的 6 到 12 個月內必須保持「現狀」居住。在沒有交屋後現金儲備的情況下購買老屋是一種冒險的策略。
總結來說，標準住宅貸款的機制決定了您無法在購買當下將裝潢費用連同房貸一起借貸。要立即籌措資金，您需要依賴保留下來的現金存款，或者承擔獨立的借貸（如信貸）。如果不可行，請耐心等待六個月以解鎖轉貸或增貸的能力。購買老屋翻修需要縝密的財務規劃，將購買資產與為其籌措裝潢資金明確分開。
