英國（特別是英格蘭）的房地產市場長期以來特徵為嚴重的供需失衡。在過去幾十年裡，房地產價值和資本增值始終超過工資增長，為渴望擁有住房的人設置了巨大的進入障礙。對於許多年輕專業人士、關鍵工作者和家庭來說，踏上房地產階梯感覺越來越遙不可及。高額的首付要求、抵押貸款機構實施的嚴格貸款價值比 (LTV) 以及飆升的市場價值共同造成了令人望而生畏的負擔能力危機。
為了應對這些系統性的房地產挑戰，英國政府推出了「首購族計劃」(First Homes Scheme)。該計劃在英格蘭推出，旨在幫助當地的首次購房者和關鍵工作者以大幅折扣在當地購買新建房屋。與其他政府舉措（如現已關閉的 Help to Buy 股權貸款計劃或 Shared Ownership 共享所有權模式）不同，首購族計劃允許買家從第一天起擁有該房產 100% 的產權，儘管房產的業權上會放置一項限制性公約。該公約確保該房屋在未來的所有銷售中保持大幅折扣，從而在當地房地產市場內創建一個永久性的經濟適用房庫。
這份綜合指南探討了首購族計劃的各個方面，詳細介紹了其機制、申請資格、申請流程及其對英國住房市場的更廣泛影響。無論您是潛在買家、房地產開發商還是行業分析師，了解該計劃的細微差別對於駕馭當今的房地產格局都至關重要。
其核心而言，首購族計劃是一項經濟適用房倡議，規定某些新建房產必須以至少低於其公開市場價值 30% 的折扣出售。在負擔能力危機尤為嚴重的一些地方議會地區，這種折扣可以在法律上提高到 40% 甚至 50%。例如，如果獨立的皇家特許測量師學會 (RICS) 估價師評估一套新建房屋的市場價值為 300,000 英鎊，那麼 30% 的首購族折扣將使購買價格降至 210,000 英鎊。
該計劃最顯著的特點是折扣的「永久性」。通過一種被稱為限制性公約的法律機制——該公約登記在英國土地登記處 (HM Land Registry) 的業權契約上——折扣被永遠鎖定在該房產上。當最初的首購族買家最終決定出售房產並在住房階梯上向上移動時，他們必須將其出售給另一位符合條件的首次購房者，並對出售時房產的新市場價值適用完全相同的百分比折扣。如果該房產的市場價值因資本增值而增加到 400,000 英鎊，下一位買家將以 280,000 英鎊（30% 的折扣）購買。這確保了當地房地產庫存跨越世代保留經濟適用的單位，抵禦了更廣泛住房市場的通脹壓力。
這種模式與 Shared Ownership 形成鮮明對比，在共享所有權中，買家購買房產的一部分份額，並對住房協會持有的剩餘份額支付租金。在 First Homes 下，買家以折扣價獲得傳統的住宅抵押貸款，支付標準首付，並享有完全的永久業權 (freehold) 或租賃業權 (leasehold) 所有權，而沒有任何持續的租金義務。
首購族計劃具有很強的針對性，這意味著並非任何尋求投資房地產的人都可以利用它。資格標準由國家政府指導方針和地方議會規定嚴格定義。要成功根據該計劃獲得房產，申請人必須滿足幾個關鍵條件。
首先，房產契據和抵押貸款申請中列出的每位購買者都必須是嚴格意義上的首次購房者。在英國房地產法中，首次購房者被定義為從未在世界任何地方擁有過永久業權或租賃業權住宅物業的個人。這包括繼承的房產、通過信託購買的房產或在國外擁有的房產。如果一對夫婦共同購買房屋，兩人都必須符合這一嚴格的定義。這可以防止房地產投資者或現有房主利用折扣房產來擴大其房地產投資組合。
為確保該計劃針對那些真正被公開市場定價排除在外的中低收入者，實施了嚴格的家庭收入上限。在英格蘭（倫敦除外），所有購買者在購買前一個納稅年度的合併家庭年收入不得超過 80,000 英鎊。在大倫敦地區，考慮到房地產估值和生活成本顯著較高，此上限提高至 90,000 英鎊。
此外，買家必須證明他們需要抵押貸款來為購買提供資金。現金買家完全被排除在首購族計劃之外。申請人必須通過標準住宅抵押貸款為至少 50% 的折扣購買價格提供資金。這條規則確保該計劃被那些依賴信貸設施來實現房屋所有權的人使用，而不是尋求被低估資產的現金充裕的個人。
首購族計劃背後的主要政治驅動力之一是當地人被搬入其城鎮和村莊的富裕通勤者或房地產投資者以更高價格擠出的現象。為了對抗這種情況，地方當局（議會）有權應用他們自己特定的「當地聯繫」測試。
當地聯繫可能要求申請人在該議會區域居住達到最低年限，有親密家庭成員居住在那裡，或者在該地區邊界內有永久性就業。此外，地方議會通常會優先考慮「關鍵工作者」(key workers)。雖然關鍵工作者的定義可能因地而異，但它通常涵蓋重要的公共部門工作人員，如國民保健署 (NHS) 的護理人員、醫生、警察、消防員、教師和送貨司機。
然而，有一個關鍵的豁免：武裝部隊成員、在過去五年內退役的退伍軍人以及陣亡軍人的遺孀不受當地聯繫標準的限制。這項國家政策承認了兵役的高度流動性，確保武裝部隊人員在試圖進入房地產市場時不會受到懲罰。
為了維持該計劃作為經濟適用房解決方案的完整性，政府實施了嚴格的房產價格上限。在應用了 30%（或更高）的折扣後，英格蘭大部分地區的首購房最終購買價格不能超過 250,000 英鎊。在倫敦，折扣後的價格上限設定為 420,000 英鎊。這些上限僅適用於新建房產的初始、首次銷售。當該房屋未來被轉售時，這些絕對價格上限將被取消，但相對於當時市場價值的百分比折扣在法律上仍然具有約束力。
從房地產融資的角度來看，首購族計劃在首付方面具有極大的優勢。在標準的房地產交易中，為一套 300,000 英鎊的房產節省 10% 或 20% 的首付需要 30,000 到 60,000 英鎊的流動現金。在首購族計劃下，首付是根據折扣後的購買價格計算的。如果 300,000 英鎊的房產打折至 210,000 英鎊，則標準的 5% 首付只需 10,500 英鎊。這極大地減少了年輕人積累足夠資金以滿足抵押貸款機構貸款價值比 (LTV) 要求所需的時間，從根本上改變了他們走向擁有住房的軌跡。
獲取首購房涉及多個利益相關者，包括房地產開發商、地方當局、抵押貸款經紀人和產權轉讓律師 (conveyancing solicitors)。逐步流程如下：
1. 尋找房產：潛在買家必須積極尋找參與該計劃的新建房地產項目。作為第106條 (Section 106) 規劃義務的一部分，開發商被強制要求提供 First Homes。買家直接與開發商的銷售團隊接洽，以確定可用的地塊。
2. 財務資格與預留：買家的資格最初由開發商或指定的抵押貸款顧問進行審查。買家必須獲得原則性抵押貸款 (AIP) 以證明他們可以獲得資金。審查通過後，買家支付預留費（通常上限為 500 英鎊）以鎖定該房產。
3. 地方議會批准：開發商將買家的申請提交給地方議會。議會審查收入聲明、當地聯繫證明和首次購房者身份。滿意後，議會會簽發一份「繼續授權」(Authority to Proceed, ATP) 文件。
4. 抵押貸款申請：憑藉 ATP，買家正式申請針對首購族的抵押貸款。並非所有商業銀行都提供這些產品，因此強烈建議聘請專門的房地產抵押貸款經紀人。貸款人將進行自己的房產估值，以確保折扣價格反映了公開市場價值真正的 30% 減讓。
5. 產權轉讓與交換合約：買家委託產權轉讓律師處理業權契約的合法轉讓。律師確保買家完全理解限制性公約。一旦法律檢查完成，就會交換合約，使交易具有法律約束力，隨後是最終的成交和交鑰匙。
與任何房地產干預措施一樣，首購族計劃呈現出一系列獨特的優勢和限制，買家在繼續前必須仔細權衡。
• 巨大的負擔能力提升：30% 到 50% 的折扣瞬間消除了擁有住房的最大障礙。它降低了所需的首付和持續的每月抵押貸款還款額。
• 完全所有權：買家擁有房產的 100%。無需與共享所有權住房協會打交道，也無需為未擁有的產權支付租金。
• 更好的抵押貸款利率：因為首付佔折扣價格的更大比例，買家通常可以獲得較低 LTV 的抵押貸款產品，這些產品的利率更便宜。
• 節省印花稅：印花稅土地稅 (SDLT) 是根據折扣後的購買價格計算的，而不是公開市場價值。由於首次購房者已經享有高達 425,000 英鎊的 SDLT 減免，大多數 First Homes 買家將支付零印花稅。
• 銷售限制：限制性公約使出售房產變得更加複雜。它必須出售給另一位符合條件的首次購房者。如果當地市場低迷，尋找獲得議會批准的合格買家可能會延誤產權轉讓過程。
• 資本增值受限：雖然如果房地產市場上漲，房產的絕對價值將會增長，但房主只能實現該增長的 70%。30% 的折扣必須傳遞下去。因此，在晚年升級到標準市場價格的房屋可能需要更大的財務跨越。
• 供應嚴重受限：該計劃依賴於新建住房開發。房地產開發商通常只將其經濟適用房配額的 25% 分配給 First Homes。因此，庫存極其有限，導致激烈的競爭和候補名單。
• 租賃限制：First Homes 旨在作為主要住宅。將房產出租到私人租賃市場受到嚴格限制。轉租通常需要地方議會的明確許可，並且僅授予臨時期限（例如，工作搬遷或武裝部隊部署），這使其不適合作為「買房出租」(buy-to-let) 的投資。
首購族計劃的實施促使英國房地產開發和城市規劃發生了重大轉變。從歷史上看，房地產開發商通過建造由住房協會管理的社會出租房或共享所有權單位來履行其 Section 106 經濟適用房義務。政府強制要求新建項目所有經濟適用房貢獻的 25% 必須是 First Homes，這顛覆了這一生態系統。
從開發商的角度來看，這需要在財務建模方面進行調整。雖然與將庫存轉移給住房協會相比，出售 First Homes 提供了即時的資本收入，但強制性的 30% 折扣削減了這些特定地塊的利潤率。然而，對這些單位的高需求確保了快速的銷售速度，降低了開發商的市場風險和持有成本。
房地產市場經濟學家認為，雖然該計劃為確保單位的少數幸運兒提供了絕佳的機會，但它並沒有解決房地產供不應求的根本問題。通過補貼刺激需求而沒有按比例增加建造的房屋總數，此類計劃有可能推高更廣泛的公開市場價格。儘管如此，作為一項有針對性的機制，將關鍵工作者留在其社區內，它發揮著至關重要的社會經濟功能，確保當地城鎮不會成為富人的專屬飛地。
首購族計劃代表了英國政府解決根深蒂固的房地產負擔能力和房屋所有權可及性問題的一種大膽和創新的方法。通過將購買價格削減高達 50% 並通過限制性公約永久鎖定該折扣，該計劃創造了可持續的經濟適用房地產遺產。
對於符合條件的首次購房者、關鍵工作者和武裝部隊人員來說，該計劃是踏上房產階梯的黃金門票，提供了完全所有權的安全保障，而沒有現代住房市場典型的沉重財務負擔。雖然潛在買家必須仔細應對限制性轉售條件，並接受其未來資本收益的上限，但減少首付和降低抵押貸款還款的立竿見影的好處是不可否認的。
隨著該計劃的成熟和更多建案完成其建設階段，其對當地人口統計、城市規劃和更廣泛房地產行業的長期影響將變得更加清晰。目前，它仍然是幫助年輕人將擁有住房的夢想轉化為具體的實體現實的最強大工具之一。
