計畫於2026年布局美國房產的朋友，大多都在思考幾個關鍵問題：市場會漲還是跌？利率還能降多少？真正具備價值的機會究竟在哪裡？其實，歷經2025年市場結構逐步穩定後，美國房地產已逐漸告別後疫情時期的劇烈波動，回歸更為理性的運行節奏。
今天，lansha 將結合全美專業經紀人、開發商以及多家產業權威機構的觀察，為大家整理出未來的核心趨勢：整體市場預期將呈現穩健向上的走勢，但不同城市、不同細分市場之間的分化將更加明顯，而所謂的「結構性機會」，正是未來置業布局的關鍵所在。
核心基調：房價溫和上行，微觀差異決定成敗
先為大家打上一劑強心針：2026年全美房價出現明顯下跌的可能性不高，溫和上漲將是市場主旋律。根據全美房地產經紀人協會（NAR）最新預測，明年成屋交易量有望成長14%，房價則小幅上揚約4%。
不過必須特別指出的是，全國平均數據的參考價值正逐漸下降，真正影響投資結果的，是落實到社區層級的微觀差異。以加州灣區為例，地段佳、學區條件優越的物件，依然能吸引多組買方競價，甚至溢價成交；反觀需要大量整修的老舊大坪數住宅，則可能面臨折價出售的情況。至於佛羅里達，在疫情後一度過熱的市場正逐步降溫，投資型買盤退場後，自住剛性需求成為主力，房價整體趨於平穩。這也意味著，未來置業決策必須跳脫「只看總體數據」的慣性，深入觀察特定社區的供需結構、公共建設與生活機能的變化。
利率與市場心態同步轉變，全現金買家優勢更加明顯
隨著聯準會進入降息循環，自10月中旬以來，美國30年期房貸利率持續維持在6.3%以下，最新數據為6.22%，整體呈現穩定、緩步下行的態勢。
然而，比起利率實際下降的幅度，更關鍵的是購屋族心態的轉變。經過長時間的適應，市場對當前利率水準的接受度明顯提高，信心回溫可望帶動更多成交量。對資金條件充足、以全現金進場的買家而言，現階段反而具備更大優勢，不僅在談判時更具主導權，也更容易成功入手核心地段的優質資產。
租賃市場新趨勢：「以租待售」逐漸成形
租賃市場的變化同樣不容忽視。部分屋主因短期內不願意降價出售，選擇將尚未成交的房源轉為出租；不少開發商也調整策略，先行興建出租型產品，待市場條件成熟後再評估出售時機。
這種「以租待售」的模式，一方面反映出賣方的理性應對，另一方面也正在悄悄改變租賃市場的供給結構。從區域表現來看，鳳凰城、奧斯汀等陽光地帶城市，租賃需求依然強勁；而紐約等一線核心城市，則呈現租金上揚與需求分化並存的情況——低空置率推動整體租金上行，租客為降低搬遷成本，更傾向長期續租；部分戰前老屋因供給稀少，租金漲幅尤其明顯，而新建建案則因供應相對充足，性價比逐步凸顯。
聚焦紐約：以房養學核心城市，結構性機會清楚浮現
將焦點放回紐約，這裡不僅是全球金融重鎮，更是「以房養學」的重要核心城市，結構性機會尤為明確。預期2026年紐約市場將持續活絡，在成交量回升的同時，房源供給也將同步增加，為有以房養學需求的家庭提供更充裕的選擇空間。
紐約匯聚哥倫比亞大學、紐約大學、康奈爾大學紐約校區等多所頂尖學府，其周邊學區建案長期以來都是置業熱點。對陪讀家庭或規劃子女赴美留學的家長而言，「以房養學」不僅能解決住宿問題，還可透過出租閒置房間，補貼部分房貸或生活支出；待孩子畢業後，房產無論出售或長期出租，都有機會實現資產保值與增值。
在租賃層面，高校周邊的租屋需求長期穩定，租客多為學生與教職員，租住意願強、支付能力相對穩定，使這類以房養學物件的空置率普遍偏低。同時，租客對居住品質的要求也持續提升，具備獨立學習空間、共享廚房、通勤距離校園近的房源更受青睞，租賃不再只是過渡選項，而是支撐以房養學模式的重要環節。
政策層面的利多亦為紐約的以房養學布局提供支撐。紐約市推動的「City of Yes」城市法案，透過取消最低停車位規定、推動非住宅建築改建為住宅等措施，不僅有助於降低建造成本，也有望新增數萬戶可負擔住宅，其中不少集中於高校周邊，進一步擴充以房養學的房源選擇。
如果您規劃讓孩子未來留在美國發展，置業反而可能是更具長期視角的選擇。事實上，已有不少具前瞻思維的家長提前行動，透過「以房養學」策略，成功實現留學成本對沖與資產成長的雙重目標。
為了讓這個概念更清楚易懂，不妨用一個不等式來理解「以房養學」的邏輯：
從字面意義來看：
購屋自住，省下原本高昂的租屋費用。
購屋出租，補貼在其他城市的租屋支出。
透過房產升值，盡可能抵消留學期間的整體成本。
lansha Tips：
這個概念的核心在於，透過購買房產來覆蓋或部分抵消孩子留學期間的學費與生活費，同時爭取長期、穩定的資產回報。
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