進入年末，各大平台陸續推出用戶的「年度報告」。長期研讀多家研究機構報告的藍莎君，今天也為大家帶來一份專屬盤點——結合2025年英國住宅市場的實際表現，以及11月秋季預算案逐步落地後所產生的影響，從四大面向梳理全年市場脈絡，並對明年的發展趨勢提出觀察與展望。
市場整體：價格修正與需求分化並行
根據最新一季統計數據顯示，英國核心倫敦高端住宅市場（PCL）平均房價年減7.8%，為年內首次出現數據表現與市場情緒同步下修的情況。從交易結構來看，市場呈現明顯的兩極化走勢：
200萬英鎊以下的中低總價市場成為主要成交來源，占核心倫敦高端住宅總成交量的66%，全年成交量年增4.2%。然而，該區間價格對市場變動的敏感度較高，也成為拉低整體平均房價的主要因素。
相較之下，1,000萬英鎊以上的高端市場交易持續低迷，成交量明顯低於中低總價市場，但價格相對穩健，年跌幅僅4.9%。在全球高資產族群入市意願不足的背景下，短期內尚未出現明確復甦訊號。
在租賃市場方面，租金成長動能明顯放緩。核心倫敦高端住宅平均租金年增0.5%，較上一季的1.4%進一步回落，整體走勢趨於穩定。需求端同樣呈現分化現象：
每週租金介於500至1,000英鎊的小坪數、經濟型房源需求持續強勁，成交量季增5.8%。應屆畢業生與海外留學生的租屋需求成為主要支撐，房東多半能實現開價目標，平均議價折扣僅1.8%。
反觀每週租金2,000英鎊以上的高端租賃產品，則面臨較大壓力，租客議價空間明顯擴大，平均折扣達7.2%。
值得關注的是，財富世代交替正為市場帶來新的進場契機。過去十年間，核心倫敦高端住宅每平方英尺均價累計下跌19.1%，而通勤城鎮房價則持續上揚，使得目前以通勤城鎮的大坪數住宅，能在核心倫敦換得比十年前多出67%的居住空間。這樣的價格落差，讓承接家族資產的年輕世代有機會進入核心倫敦市場，成為潛在成長動能。
投資動態：現成物件受青睞，新建建案穩步推進
2025年以來，英國住宅市場的投資邏輯逐漸轉向既有資產。截至第三季，庫存住宅交易占整體交易比例達43%，較五年平均的23%大幅提升，創下歷史新高。投資人投入既有住宅的資金規模達7.22億英鎊，僅比2022年產業交易高峰少1,000萬英鎊，顯示在開發不確定性升高的情況下，市場更傾向選擇風險相對可控的存量資產。
多戶住宅領域的存量交易尤為活躍，第三季出現英國該領域史上最大單筆資產交易。2025年前九個月，多戶住宅單筆交易平均金額達8,500萬英鎊，較五年平均水準高出逾50%，具規模的營運型資產成為資金關注焦點。
新建住宅建案的投資並未因存量市場熱度上升而停滯。2025年1至9月，新建多戶住宅投資額年增20%，總額達9.6億英鎊，預計將新增近4,000戶住宅。多個重要合資開發建案陸續落地，包括位於外倫敦、提供414戶住宅的合作開發計畫，以及曼徹斯特核心區494戶住宅的預先出資建案，顯示長期投資人對新建住宅市場仍具信心。
從整體租賃住宅市場觀察，第三季表現亮眼，總投資額達9.77億英鎊，扭轉近年夏季淡季偏弱的走勢。獨棟住宅作為租賃市場的重要組成，今年以來占總投資額的45%，交易金額約15億英鎊，雖低於2024年同期，但明顯高於2023年水準。平均單筆成交價為4,400萬英鎊，其中三筆交易金額超過1億英鎊，成為支撐市場穩定的重要力量。
秋季預算案落地帶來的影響
秋季預算案的核心意義，在於為市場帶來久違的政策明確性。此前數月，因政策走向未明，市場交易活動明顯放緩；隨著政策方向確立，原本觀望的買賣雙方逐步恢復信心，為明年市場活絡奠定基礎。
稅制調整成為影響住宅市場的重要變數。預算案確認商業稅率乘數上調至2.8便士，低於法定允許的最高10便士，為納稅人提供可預期的財務環境；同時，針對零售、休閒與飯店業，提供5便士與10便士的永久性乘數折扣。雖然相較先前最高75%的臨時性減免力度有所縮減，但仍有助於相關產業建立長期穩定預期。
在住宅政策方面，預算案提出自2028年起，對市值200萬英鎊以上住宅徵收每年2,500至7,500英鎊的高價值市政稅附加費。市場普遍認為此舉屬於相對溫和的調控措施，但仍針對過去十年價格停滯、稅負持續上升的高端住宅市場族群。
不過，預算案亦被視為錯失部分改革契機。多位業界人士指出，未能同步推動印花稅改革是一大遺憾。該稅制長期抑制市場流動性、降低換屋意願，其缺位使首購族的負擔壓力難以有效紓解。此外，房東租金收入稅率的調升，可能進一步加劇私人租賃市場的供需失衡——在既有稅負與監管壓力下，部分房東可能選擇退出市場，導致供給減少，進而推升租金水準，並與研究機構預測的2027年住宅淨新增量下降形成疊加效應。
未來展望：供給平衡仍是關鍵挑戰
隨著預算案正式落地，未來一年住宅市場將進入政策相對穩定期，市場確定性提升，有助於推動交易活動逐步回溫。研究機構預測，2025年核心倫敦住宅價格將較2024年下跌5%，並於2026年回升1%；租賃市場則維持穩健成長，2025年租金預計上漲2.0%，2026年提升至3.0%，2025至2029年間累計漲幅可望達18.7%。
從需求面來看，財富世代交替所帶來的年輕買家，以及持續存在的留學生與畢業生租屋需求，將持續支撐市場；政策明朗後，先前觀望的自住買方與投資人亦可能陸續進場，帶動成交量回升。投資層面，存量資產短期內仍是主流，但新建建案的穩步推進，顯示多戶住宅與租賃住宅市場仍具長期吸引力。
然而，市場復甦仍面臨結構性挑戰。政府提出的150萬戶住宅興建目標，仍需更具針對性的政策支持，包括提升都市計畫效率、改善建案可行性，以及穩定新屋需求。若供給不足問題無法有效解決，將限制市場的長期健康發展。此外，高端市場海外買家回流速度、租賃市場供給變化，以及利率下行實際落地情況，也將成為左右未來市場走勢的關鍵變數。
藍莎今日小結
整體而言，2025年英國住宅市場在調整過程中孕育新機會，秋季預算案所帶來的政策確定性，為市場注入復甦動能。儘管供需失衡與制度優化不足等問題仍然存在，但隨著投資信心回溫與需求逐步釋放，英國住宅市場有望在相對穩定的政策環境下，逐步邁向更為平衡的發展階段。
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