重磅消息！杜拜正式公布2026–2028財年總額達3,027億迪拉姆（約824億美元）的預算規模，創下歷史新高，為《杜拜D33經濟議程》注入關鍵動能。此次預算中，48%將投入基礎建設，近三成聚焦於醫療、教育與住宅，同步加碼推動綠色、智慧升級與人才保障體系。
如此龐大的預算規模，或許也只會出現在杜拜——這座城市預計於今年吸引9,800名高淨值人士，目前已匯聚約8.6萬名百萬富翁，堪稱全球財富聚集地。過去十年間，杜拜可投資財富總量累計成長110%，增速穩居全球前五名。
在全球資本與人口持續湧入的背後，是杜拜房地產市場穩健的量價表現，以及日益優化的市場結構。以下，lansha將結合杜拜2025年最新市場報告，帶各位深入解析，為何這座城市被視為全球資產配置的「避風港」。
市場基本面持續走強
2025年第三季，杜拜住宅市場成交量連續第二個季度穩定站上5萬筆以上的高檔水準。此一跨季度的高位運行，成功打破市場對短期波動的疑慮，充分展現需求端的高度韌性。從長期趨勢來看，季度平均成交量已由2022年的約2.2萬筆，大幅躍升至2025年至今接近5萬筆，三年間實現翻倍成長，背後動能來自全球資本、外籍定居人口，以及本地換屋與改善型需求的共同支撐。
在價格層面，市場呈現「穩健上升、循序增值」的健康走勢。第三季住宅價格季增2.5%、年增10%，延續自2020年底以來的長期成長曲線，既避免過快上漲帶來的泡沫風險，也實現資產的穩定保值與增值。截至9月底，全年成交總額已突破3,100億迪拉姆，再創歷史新高；同時，約400萬的人口規模（2025年9月數據）與阿聯酋GDP約4.9%的成長預期，為住宅需求提供長期且可持續的支撐，進一步強化投資穩定性。
從投機轉向價值投資，供需關係趨於平衡
值得關注的是，小坪數、高配套的住宅產品愈發受到市場青睞，既能滿足外籍定居者的自住需求，也符合投資人「低門檻、高流動性」的資產配置邏輯。愈來愈多購屋族將杜拜視為長期定居的目的地，而非短暫過渡的居所。這一需求結構的轉變，正推動市場由「交易活躍」走向「價值穩固」，對於追求長期回報的投資人而言，顯得更具吸引力。
同時，市場供需兩端形成良性循環，為投資提供多元且充足的選擇。第三季新增住宅供應超過1萬戶，其中97%為公寓產品，精準對應主流市場需求。截至第三季末，2025年已交付住宅接近3萬戶，與2024年全年交付量相當；預計至2028年底，累計將有超過25萬戶住宅完工交付。
從不同價格帶的表現來看，市場需求結構相當清晰：100萬迪拉姆以下的首購與剛需住宅，庫存減少14%，成交量卻成長10%，供需失衡推動價格與價值穩步上行；100萬至2,500萬迪拉姆的中價位市場，成交成長速度快於庫存補充，需求支撐力道明顯；而2,500萬迪拉姆以上的高端市場，庫存增加則反映開發商對全球高資產族群需求的精準預判，為高淨值投資人提供更多資產配置選項。
公寓為市場主軸，核心區域增值潛力突出
市場的結構性投資機會，在產品類型與區域分布上表現得尤為明顯。公寓仍為市場主力，第三季占整體成交量的86%，價格年增9.6%、季增2.3%，憑藉低入門門檻、高流動性與穩定需求，成為投資人的首選；別墅市場表現則更為亮眼，年增12%、季增3.6%，充分展現高端改善型需求的強勁韌性。
在區域表現方面，濱水地段與核心區位的增值優勢持續放大：邁丹城季度漲幅達22%、棕櫚島年漲幅31%、杜拜碼頭年漲幅15%，配套成熟、景觀資源優越的區域，成為資產增值的「領頭羊」；商業灣憑藉運河沿岸的高端定位，公寓價格單季上漲10%，再次驗證核心地段的抗跌性與增值潛力。至於杜拜市區、杜拜山莊等成熟生活圈，雖然漲幅趨於平緩，但因生活機能完善、居住族群穩定，租金報酬表現依舊穩健，適合長期持有型投資。
長期展望：結構性利多持續支撐
從長期來看，杜拜住宅市場仍具備穩固的投資基礎，多項結構性利多將持續推動市場穩健前行。人口成長是最核心的動力，預估至2030年杜拜人口將突破500萬，持續擴大的居住需求將為住宅市場提供長期支撐；同時，全球財富遷移趨勢明顯，預計2025年將有9,800名百萬富翁遷入阿聯酋，為市場注入更多資金動能。
政策與城市配套的持續優化，也進一步提升市場吸引力。低稅負環境與黃金簽證制度持續發揮效應，吸引全球人才與資本；2025年9月新學年將新增25所私立教育機構，完善的教育資源促進家庭型定居需求成長，進一步鞏固住宅市場的長期需求基礎。
展望2026年，儘管房價漲幅可能進一步趨緩，但結構性成長動能依然穩固：高端住宅市場預估上漲3%，主流市場平均上漲1%。這種「穩中求升」的走勢，正是成熟市場的典型特徵，既能降低短期波動風險，也有助於實現資產的長期增值。無論是追求穩定報酬的自住型或首購投資人，還是重視資產保值的高淨值族群，都能在杜拜住宅市場中找到合適的投資方向。
2025年第三季的杜拜住宅市場，以穩健的量價表現、持續優化的市場結構，以及強勁的全球吸引力，再次印證其作為全球優質投資目的地的核心價值。在此趨勢之下，位於核心區位的杜拜商務港住宅建案，無疑成為精準掌握市場脈動、搶占價值高地的優質選擇。
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