2025年的倫敦房市，不再是核心區的一人獨秀。
那些曾被貼上「距離較遠」、「位置較偏」標籤的區域，正因地鐵線延伸、學校設立所帶來的教育氛圍，以及商業綜合體營造的繁華景象，悄悄改變著房產投資的邏輯。
或許你仍盯著一、二區的房價走向，但有遠見的投資者早已將視線移向具備成長潛力的板塊。這一次，倫敦房產的下一個潛力方向，可能就隱藏在那些你從未深入注意的區域。
房價整體走勢
2025年的倫敦房地產市場呈現「核心穩健、外圍爆發」的分化格局。根據英國國家統計局（ONS）資料，截至7月倫敦平均房價為561,000英鎊，年增0.7%。
雖然漲幅不大，但區域差異極明顯。尤其在核心區以抗跌特性穩坐「資產壓艙石」之際，布羅姆利、金斯頓等通勤帶及新興板塊則以約8%的年漲幅成為黑馬。
由此可見，市場已由「唯核心論」轉向「價值細分」：核心區適合保值，新興區適合成長型投資，通勤區適合剛性自住。
隨著利率逐步下滑及資金回流，我們該如何判定區域定位、掌握機會？以下區域一定要認識！
區域市場解析
01 肯辛頓與切爾西的「價值錨點」
作為倫敦傳統豪宅區，肯辛頓與切爾西以158萬英鎊平均房價穩居10月榜首，較倫敦均價高將近兩倍。
此地不僅是高端住宅代名詞，也是全球資金的避險選擇——第三季多個高端住宅區交易量較五年均值下滑10%，唯切爾西與肯辛頓逆勢成長，需求分別增加6%與5.6%。
在西倫敦房價整體年減14%的情況下，兩區核心地段仍維持韌性，新建住宅均價達210萬英鎊，較既有存量房溢價近一倍。
其價值核心來自不可取代的資源：靠近海德公園、匯集英國Top 10私立學校，月租金3615英鎊也提供穩定回報。
02 巴金與達格納姆的「逆襲之路」
東倫敦的巴金與達格納姆是2025年驚喜之一，以9.1%年漲幅躋身伦敦前列，平均房價362,000英鎊，年度增值超過27,000英鎊。
此昔日「價格低谷」的區域因交通升級大幅變身——新地鐵開通後，往城市CBD通勤時間縮短至原來的一半以內，當地規劃約12,000戶新建住宅，供需缺口獲得補足。
區域吸引力更來自高投資性價比：租金報酬率5.6%至6.8%，遠高於核心區的3%，而約35萬英鎊入場價更吸引首次購屋族。
英國稅務海關總署（HMRC）資料顯示，2025年上半年交易量較去年同期增加12%，年輕上班族與新移民是主要買家。
03 哈克尼的「平衡藝術」
倫敦東部的哈克尼展現「通勤友好型」區域價值，3.3%的年漲幅使平均房價突破636,000英鎊，每戶平均年增約20,000英鎊。
作為重要通勤樞紐，當地可搭乘地上鐵直達舊金融城，再接駁伊麗莎白線通往利物浦街，其通勤效率可媲美核心區。
哈克尼的韌性源自多元需求：一方面，倫敦住宅缺口超過60,000戶，區內新建住宅供給極少，去年僅核准966個建案，為2006年以來新低。
另一方面，租金報酬率達5.9%，優於核心區，月租金穩定在2,500英鎊以上，吸引機構型與多類型投資需求。
值得注意的是，科技城（Tech City）擴張帶來4.5萬名高收入人口，使租賃市場呈「供需兩旺」局面，未來將進一步強化其「創意＋宜居」雙重價值。
04 陶爾哈姆萊茲的「流量密碼」
陶爾哈姆萊茲於2025年憑藉「好環境＋強通勤」成為備受關注的熱門區。此地擁有高活躍度寫字樓市場，並鄰近倫敦塔、倫敦橋、維多利亞公園等文化地標。
數據顯示，當地平均房價556,961英鎊，公寓523,534英鎊，獨棟住宅則達848,887英鎊，可滿足多樣化購屋需求。
作為金絲雀碼頭所在地，依靠DLR及伊麗莎白線交通網，可直達金融城，是年輕白領與留英家庭的熱門居住選擇，租金報酬率達5.9%，高於倫敦平均值4.81%。
隨著2025年區域更新推動，Bishopsgate Goods Yard將新增2,000戶住宅及商業空間，維多利亞公園計劃增建嶄新板球場，使區域居住價值持續提升，剛需與投資客皆持續湧入。
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